Infowelt Energie
Energetische Sanierung im Eigenheim: Kosten, Maßnahmen, Förderungen
Damit bis 2045 alle Gebäude in Deutschland klimaneutral werden, gibt es gesetzliche Vorgaben zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden. Durch Einsparungen bei den Energiekosten zahlt sich die Investition langfristig immer aus und der Staat unterstützt viele Maßnahmen durch Förderungen.
Zuletzt aktualisiert am 20.1.2025
Lesedauer: 7 Minuten
Energetische Sanierung nimmt an Bedeutung zu
Zur energetischen Sanierung zählen alle Maßnahmen, die den Energiebedarf des Hauses senken. Das kann zum Beispiel die Dämmung von Dach, Wänden oder Fenstern sein, aber auch der Austausch einer veralteten Heizungsanlage gegen moderne Technik. Dabei greifen gesetzliche Vorgaben, wie beispielsweise das Heizungsgesetz.
Sanierungspflichten laut GEG
Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) verpflichtet Käufer:innen einer Bestandsimmobilie zur Sanierung, wenn das Gebäude vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurde und geltende Standards nicht eingehalten werden.
Nachrüstpflichten gibt es in diesen Bereichen:
- 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen müssen in den meisten Fällen ausgetauscht werden. Einzige Ausnahme: Der oder die Eigentümer:in hat schon vor Februar 2002 in dem Gebäude gewohnt.
- Dämmung des Dachbodens oder der obersten Geschossdecke
- Isolierung von Rohrleitungen in unbeheizten Räumen.
Seit Januar 2024 greifen zudem schrittweise neue Vorgaben für die Heizungserneuerung. Jede neu eingebaute Heizung soll künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Wie diese Regelung praktisch umgesetzt wird, erfahren Sie in unserem Artikel „Das bedeutet das Heizungsgesetz für Ihr Haus“. Ziel aller Maßnahmen ist die Verbesserung der Energieeffizienklasse.
Das ist eine gute Effizienzklasse für Ihr Haus
Die Energieeffizienzklasse Ihres Hauses entnehmen Sie dem Energieausweis. Wer ein Haus kauft oder eine Energieberatung für sein Haus in Anspruch nimmt, bekommt einen Energieausweis.
Es gibt zwei verschiedene Arten von Energieausweis: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis ist kostenintensiver und genauer. Er zeigt die theoretische Energieeffizienz auf Basis einer umfangreichen Gebäudeanalyse auf. Er ist vorgeschrieben für Neubauten seit 2002 und für Häuser, die vor 1977 gebaut wurden.
Die Effizienzklassen reichen von A+ bis H. A+ entspricht einem Passivhaus oder einem KfW40+-Haus. H ist ein unsanierter energetisch schlechter Altbau mit einem Energiebedarf von mehr als 250 kWh/(m2 a).
Sanierungsfahrplan iSFP: Vorteile Kosten & Förderung
Einen aktuellen Energieausweis bekommt auch, wer sich für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) entscheidet. Dieser standardisierte Bericht des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz zeigt einen Gesamtplan auf, um Wohngebäude energetisch zu sanieren.
Dafür stellt ein:e Energieberater:in bei einer Vor-Ort-Beratung den energetischen Ist-Zustand fest und entwickelt darauf aufbauend individuell auf die Immobilie zugeschnittene Maßnahmen, um die Energieeffizienz zu steigern. Die Umsetzung ist nicht verpflichtend.
Der iSFP lohnt sich in jedem Fall: Er hilft einen unabhängigen Überblick über den energetischen Status des Hauses zu erhalten und legt dar, welche Sanierungsmaßnahmen sich am meisten rechnen. Und: Wer vor Beginn seiner energetischen Sanierung einen iSFP erstellen lässt, bekommt einen fünfprozentigen Bonus bei der Förderung der einzelnen Maßnahmen.
Auch der iSFP selbst wird gefördert: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) übernimmt bis zu 50 % der Kosten (max. 650 €) für die Erstellung eines Sanierungsfahrplans. Welche Voraussetzungen für die Förderung gelten, erfahren Sie in unserem Artikel zum iSFP.
Förderungen für die energetische Sanierung
Die Kosten einer energetischen Sanierung können Sie auf verschiedenen Wegen fördern lassen: durch Zuschüsse der BAFA sowie durch günstige Förderkredite und Tilgungszuschüsse der KfW.
1. Zuschüsse über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der BAFA
Das BAFA übernimmt Kosten in Höhe von 15 % für folgende Maßnahmen:
a. Dämmung von Außenwänden, Dach, Geschossdecken und Bodenflächen
b. Austausch von Fenstern und Außentüren
c. Einbau/Austausch/Optimierung von Lüftungsanlagen
d. Einbau eines Efficiency Smart Home-Systems
e. Optimierung bestehender Heizungsanlagen (z. B. hydraulischer Abgleich)
Bei Vorliegen eines iSFPs gibt es einen Bonus in Höhe von 5 %. Die Höchstgrenze der förderfähigen Kosten liegt bei:
- 30.000 € je Wohneinheit
- 60.000 € je Wohneinheit mit iSFP
Gut zu wissen: Zusätzlich zur BAFA-Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen können Sie bei der KfW eine Förderung für den Heizungstausch beantragen. Die KfW berücksichtigt Kosten in Höhe von bis zu 30.000 €. Die Obergrenze der förderfähigen Kosten liegt insgesamt (mit iSFP) also bei maximal 90.000 €.
2. Zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse der KfW
a. Bei einer Komplettsanierung kann die Bundesförderung für effiziente Gebäude beantragt werden (Kredit 261). Sie ist daran gekoppelt, welche Stufe des KfW-Effizienzhauses ein Gebäude erreicht. Dieses Qualitätssiegel steht für ein Referenzgebäude, das bei Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust höchste energetische Ansprüche erfüllt. Je höher die Effizienzhausstufe, umso höher fällt auch der Tilgungszuschuss aus.
b. Für Einzelmaßnahmen in den Bereichen Strom/Wärme gibt es den Förderkredit Erneuerbare Energien – Standard (270).
c. Außerdem gibt es einen zinsvergünstigten KfW-Kredit über bis zu 120.000 € für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 90.000 € pro Jahr. Er kann über die Hausbank bei der KfW beantragt werden.
3. Steuerliche Abschreibung
Wenn weder die BEG noch die KfW-Programme infrage kommen, können Sie die Kosten für eine energetische Sanierung auch bei der Einkommenssteuer geltend machen. Bei Einzelmaßnahmen sind 20 % der Aufwendungen (maximal 40.000 € pro Wohnobjekt), verteilt über drei Jahre abzugsfähig. Für eine energetische Baubegleitung können 50 % der Kosten direkt geltend gemacht werden.
- Das sind die Voraussetzungen:
- Das Haus ist mindestens zehn Jahre alt.
- Es handelt sich um selbstgenutztes Wohneigentum.
- Die Arbeiten wurden von einem Fachbetrieb durchgeführt.
- Sie legen dem Finanzamt eine Bescheinigung über die ausgeführten energetischen Maßnahmen vor.
Gut zu wissen: Staatliche Fördermittel müssen im Normalfall vor Beginn der Baumaßnahmen beantragt werden. Welche Förderungen in Ihrem individuellen Fall infrage kommen, erfahren Sie mit wenigen Klicks in unserer Fördermitteldatenbank.
Maßnahmen und Kosten für die energetische Sanierung
Wie hoch die Kosten einer Sanierung ausfallen, ist abhängig von der Immobilie, dem Umfang der Maßnahmen sowie den Rahmenbedingungen. Jedoch gibt es Durchschnittswerte:
- Neue Fenster: 500 bis 1000 € pro Stück
- Neue Heizung oder Wärmepumpe: 6.000 bis 22.000 €
- Solarthermie-Anlage: 4.500 bis 8.000 €
- Fassadendämmung: 6.000 bis 20.000 €
- Dachdämmung: 5.000 bis 20.000 €
Die einzelnen Maßnahmen sind also nicht günstig. Jedoch haben sich selbst die teuersten Maßnahmen nach 15 bis 18 Jahren amortisiert. Der Verzicht auf Maßnahmen wie Wärmedämmung oder die Modernisierung der Heizung kostet auch Geld – in Form höherer Energieausgaben. Langfristig gesehen macht dieser monatliche Posten in den allermeisten Fällen mehr aus als die Einmalinvestition. Und über die Fördermittel von KfW und BAFA rentiert sich die Investition noch schneller.
So viel Energie können Sie sparen
Es gibt viele Optionen, um das Eigenheim energetisch zu sanieren. Um gezielt vorzugehen, orientieren Sie sich am besten am individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Eine sinnvolle Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen wird in der Umsetzungshilfe des iSFPs festgehalten. Bei den meisten Gebäuden ist es ideal, wenn die Sanierung von außen nach innen erfolgt. Denn wenn die Gebäudehülle dicht ist, spart das bereits viel Energie.
Das größte Einsparpotenzial bei einer energetischen Sanierung liegt im Dach. Wärme steigt nach oben und so kann eine Dachdämmung bis zu 30 Prozent weniger Energieverbrauch bedeuten. Auch ein neuer Heizkessel birgt 20 bis 30 Prozent Energiesparpotenzial. Eine neue Fassade inklusive Wärmedämmung reduziert den Energieverbrauch um rund ein Viertel. Welche Materialien dabei zur Auswahl stehen, erfahren Sie in unserem Glossarartikel zur Wärmedämmung.
Fazit: Eine energetische Sanierung ist sinnvoll
Diese Modernisierung steigert den Wert der Immobilie, macht sich über geringere Energiekosten bezahlt und auch die Umwelt profitiert vom geringeren CO2-Fußabdruck. Für das bestmögliche Kosten-Nutzen-Verhältnis ist vor Beginn der Arbeiten der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans sinnvoll. Er zeigt auf, welche Maßnahmen sich am schnellsten rentieren und erschließt zusätzliche Fördermittel.
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