Energetische Sanierung im Eigenheim: Kosten & Förderungen
Zuletzt aktualisiert am 18.9.2026
Lesedauer: 7 Minuten
Das erfahren Sie hier alles:
- Warum wird energetisch sanieren immer wichtiger?
- Welche energetischen Pflichten gelten für Ihr Eigenheim?
- Welche Energieeffizienzklasse hat Ihre Immobilie – und was bedeutet das?
- Was bringt Ihnen ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
- Welche Förderung bekommen Sie für Ihre Sanierung?
- Welche Maßnahme kostet wie viel – und was bringt sie?
- Wie viel Energie können Sie sparen?
- Fazit: Wann sich die energetische Sanierung für Sie lohnt
Warum wird energetisch sanieren immer wichtiger?
Drei Entwicklungen treiben das Thema gerade voran: steigende Energiepreise, der wachsende Anteil von Wärmepumpen – und strengere europäische Vorgaben. Die EU verpflichtet Deutschland, den Energieverbrauch im Wohngebäudebestand bis 2030 um 16 % zu senken, mit Vorrang für die energetisch schwächsten Gebäude. Zur energetischen Sanierung zählen alle Maßnahmen, die diesen Energiebedarf senken. Das kann zum Beispiel die Dämmung von Dach, Wänden oder Fenstern sein, aber auch der Austausch einer veralteten Heizung gegen moderne Technik. Welche Anforderungen dabei im Einzelfall gelten, regelt unter anderem das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).
Welche energetischen Pflichten gelten für Ihr Eigenheim?
Das GModG hat seit Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Eine vollständige energetische Sanierung allein aufgrund des Alters einer Immobilie ist nach dem reformierten Gesetz nicht vorgeschrieben. Es gelten allerdings einzelne Nachrüstungspflichten, die unter bestimmten Voraussetzungen greifen:
-
Dämmung des Dachbodens oder der obersten Geschossdecke
-
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen
Eine allgemeine Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizungen gibt es nicht mehr. Auch Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen nicht allein wegen des Alters ersetzt werden. Ein Austausch kann sich dennoch lohnen, etwa um Energiekosten zu senken oder von einer Förderung zu profitieren.
Hinweis: Wenn Eigentümer:innen ohnehin größere Sanierungsarbeiten an ihrer Immobilie durchführen, müssen dabei energetische Anforderungen berücksichtigt werden. Soll etwa das Dach oder die Gebäudehülle umfassend saniert werden, gelten Vorgaben für den Wärmeschutz. Entscheidend ist dabei die sogenannte Zehn-Prozent-Regel: Werden mehr als 10 % der gesamten Fläche einer Bauteilgruppe saniert, müssen die davon betroffenen Flächen die gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllen.
Beim Kauf oder Erbe eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses können für die neuen Eigentümer:innen bestimmte Nachrüstpflichten gelten. Der Grund: Eine Ausnahme von diesen Pflichten gilt nur persönlich für die Eigentümer:innen, die das Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben – sie ist nicht übertragbar. Erben oder kaufen Sie ein solches Haus, treten Sie in die Nachrüstpflicht ein. Die fehlenden Maßnahmen müssen Sie dann in der Regel innerhalb von zwei Jahren nachholen. Ziel aller Maßnahmen ist es, den Energieverbrauch zu senken – das wirkt sich in der Regel auch positiv auf die Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie aus.
Welche Energieeffizienzklasse hat Ihre Immobilie – und was bedeutet das?
Die Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie entnehmen Sie dem Energieausweis. Wer verkaufen oder vermieten will, muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. e – und was bedeutet das?
Es gibt zwei Arten von Energieausweis: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis ist kostenintensiver und genauer: Er ermittelt die theoretische Energieeffizienz auf Basis einer umfangreichen Gebäudeanalyse. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen, ist er in der Regel vorgeschrieben. Bei allen anderen Bestandsgebäuden können Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre, etwa aus Ihren Heizkostenabrechnungen – und hängt damit auch vom Verhalten der bisherigen Bewohner:innen ab.
Die Effizienzklassen reichen von A+ bis H. A+ entspricht einem Passivhaus oder einem Effizienzhaus 40. H ist ein unsanierter, energetisch ineffizienter Altbau mit einem Energiebedarf von mehr als 250 kWh/(m2 a).
Was bringt Ihnen ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Einen aktuellen Energieausweis bekommt auch, wer sich für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) entscheidet. Dieser standardisierte Bericht des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz zeigt einen Gesamtplan auf, um Wohngebäude energetisch zu sanieren.
Dafür stellt ein:e Energieberater:in bei einer Vor-Ort-Beratung den energetischen Ist-Zustand fest und entwickelt darauf aufbauend individuell auf die Immobilie zugeschnittene Maßnahmen, um die Energieeffizienz zu steigern. Die Umsetzung ist nicht verpflichtend.
Der iSFP lohnt sich in jedem Fall: Er hilft, einen unabhängigen Überblick über den energetischen Status des Hauses zu erhalten, und legt dar, welche Sanierungsmaßnahmen sich am meisten rechnen. Und: Wer vor Beginn seiner energetischen Sanierung einen iSFP erstellen lässt, bekommt einen fünfprozentigen Bonus bei der Förderung der einzelnen Maßnahmen. Dieser Bonus gilt ab einem förderfähigen Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 € und nur für Gebäude mit einer Wohneinheit.
Auch der iSFP selbst wird gefördert: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) übernimmt bis zu 50 % der Kosten (max. 650 €) für die Erstellung. Welche Voraussetzungen für die Förderung gelten, erfahren Sie in unserem Artikel zum iSFP.
1. Zuschüsse über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) des BAFA
Das BAFA übernimmt Kosten in Höhe von 15 % für folgende Maßnahmen:
a. Dämmung von Außenwänden, Dach, Geschossdecken und Bodenflächen
b. Austausch von Fenstern und Außentüren
c. Einbau/Austausch/Optimierung von Lüftungsanlagen
d. Einbau eines Efficiency Smart Home-Systems
e. Optimierung bestehender Heizungsanlagen (z. B. hydraulischer Abgleich)
Das förderfähige Mindestinvestitionsvolumen liegt bei 300 € brutto. Bei Vorliegen eines iSFPs ist ein zusätzlicher Bonus in Höhe von 5 % möglich.
Die Höchstgrenze der förderfähigen Kosten für energetische Maßnahmen liegt bei:
- 30.000 € für die erste Wohneinheit sowie jeweils 15.000 € für die zweite bis sechste Wohneinheit
- 60.000 € für die erste Wohneinheit mit iSFP sowie jeweils 30.000 € für die zweite bis siebte Wohneinheit mit iSFP
Gut zu wissen: Zusätzlich zur BAFA-Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen können Sie bei der KfW eine Förderung für den Heizungstausch beantragen, sofern Sie Ihre alte Gas- oder Ölheizung durch eine Heizung auf Basis erneuerbarer Energien austauschen. Die KfW bezuschusst dabei förderfähige Kosten von bis zu 28.000 €.
2. Zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse der KfW
a. Bei einer Komplettsanierung zum Effizienzhaus kann die Bundesförderung für effiziente Gebäude beantragt werden (Kredit 261). Eigentümer:innen erhalten einen zinsgünstigen Kredit von bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Dabei profitieren sie vom sogenannten Tilgungszuschuss. Dieser reduziert die Kreditsumme, die zurückgezahlt werden muss, und ist daran gekoppelt, welche KfW-Effizienzhaus-Stufe ein Gebäude nach der Sanierung erreicht. Das Effizienzhaus ist ein Qualitätsstandard, der den Primärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust eines Gebäudes mit einem Referenzgebäude vergleicht. Je kleiner die Kennzahl, desto geringer der Energiebedarf – und umso mehr staatliche Förderung können Sie erhalten.
b. Für Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien vergibt die KfW den Förderkredit für Strom und Wärme: Erneuerbare Energien – Standard (Kredit 270).
c. Für energetische Einzelmaßnahmen (z. B. Heizungstausch oder Dämmung) gibt es zusätzlich den KfW-Ergänzungskredit (Kredit 358, 359) – bis zu 120.000 € pro Wohneinheit. Bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 90.000 € pro Jahr profitieren Sie mit dem Kredit 358 zusätzlich von einem vergünstigten Zinssatz. Der Ergänzungskredit kann über die Hausbank beantragt werden. Diese leitet den Antrag weiter an die KfW.
3. Steuerliche Abschreibung
Wenn für Sie keine Förderung infrage kommt, können Sie die Kosten für eine energetische Sanierung auch bei der Einkommenssteuer geltend machen. Bei Einzelmaßnahmen sind 20 % der Aufwendungen abzugsfähig – maximal 40.000 € pro Wohnobjekt, verteilt über drei Jahre. Für eine energetische Baubegleitung können 50 % der Kosten direkt geltend gemacht werden.
Das sind die Voraussetzungen:
- Das Haus ist mindestens zehn Jahre alt.
- Es handelt sich um selbstgenutztes Wohneigentum.
- Die Arbeiten wurden von einem Fachbetrieb durchgeführt.
- Sie legen dem Finanzamt eine Bescheinigung über die ausgeführten energetischen Maßnahmen vor.
Gut zu wissen: Staatliche Fördermittel müssen Sie im Normalfall vor Beginn der Baumaßnahme beantragen. Wer die Sanierungsmaßnahmen lediglich von der Steuer absetzen will, braucht vorher keinen Antrag zu stellen. Die Kosten können nachträglich über die Steuererklärung geltend gemacht werden. Eine Kombination aus staatlicher Förderung und steuerlicher Absetzbarkeit derselben Kosten ist nicht möglich – Eigentümer:innen müssen sich für eine der beiden Möglichkeiten entscheiden. Welche Förderungen in Ihrem individuellen Fall infrage kommen, erfahren Sie mit wenigen Klicks in unserer Fördermitteldatenbank.
Welche Maßnahme kostet wie viel – und was bringt sie?
Wie hoch die Kosten einer Sanierung ausfallen, ist abhängig von der Immobilie, dem Umfang der Maßnahmen sowie den Rahmenbedingungen. Als Orientierung dienen folgende Durchschnittswerte:
- Neue Fenster: 500 bis 1.500 € pro Stück
- Neue Heizung oder Wärmepumpe: 20.000 bis 50.000 € (Gesamtkosten inkl. Einbau) – nach Abzug der staatlichen Förderung reduziert sich Ihr Eigenanteil oft auf 6.000 bis 22.000 €
- Solarthermie-Anlage: 4.500 bis 8.000 €
- Fassadendämmung: 6.000 bis 20.000 €
- Dachdämmung: 5.000 bis 20.000 €
Die einzelnen Maßnahmen sind also nicht günstig. Größere Investitionen wie eine Wärmedämmung oder eine neue Heizung amortisieren sich jedoch meist innerhalb von 8 bis 18 Jahren.
Der Verzicht auf solche Maßnahmen kostet ebenfalls Geld – in Form höherer Energieausgaben. Langfristig gesehen macht dieser monatliche Posten in den allermeisten Fällen mehr aus als die Einmalinvestition. Und über die Fördermittel von KfW und BAFA rentiert sich die Investition zusätzlich schneller.
Wie viel Energie können Sie sparen?
Es gibt viele Optionen, um das Eigenheim energetisch zu sanieren. Um gezielt vorzugehen, orientieren Sie sich am besten am individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Eine sinnvolle Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen wird in der Umsetzungshilfe des iSFP festgehalten. Bei den meisten Gebäuden ist es ideal, wenn die Sanierung von außen nach innen erfolgt. Denn wenn die Gebäudehülle dicht ist, spart das bereits viel Energie.
Das größte Einsparpotenzial bei einer energetischen Sanierung liegt im Dach. Wärme steigt nach oben, und so kann eine Dachdämmung bis zu 30 % weniger Energieverbrauch bedeuten. Auch ein neuer Heizkessel birgt 20 bis 30 % Energiesparpotenzial. Eine neue Fassade inklusive Wärmedämmung reduziert den Energieverbrauch um rund ein Viertel. Welche Materialien dabei zur Auswahl stehen, erfahren Sie in unserem Glossarartikel zur Wärmedämmung.
Fazit: Wann sich die energetische Sanierung für Sie lohnt
Eine energetische Sanierung steigert den Wert Ihrer Immobilie, senkt den Energieverbrauch und macht Sie langfristig unabhängiger von steigenden Energiekosten. Staatliche Fördermittel von KfW und BAFA sind ein entscheidender Hebel, um die Investitionskosten deutlich zu senken. Lassen Sie am besten vor Beginn der Arbeiten einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen. Er zeigt Ihnen, welche Maßnahmen für Ihr Gebäude am sinnvollsten sind, und kann Ihnen unter Umständen zusätzliche Fördermittel sichern.
Wärmepumpenstrom
Kostensparend heizen mit erneuerbarer Energie: Mit einer Wärmepumpe nutzen Sie die technisch fortschrittlichste Heiztechnik – und sparen langfristig Energiekosten.
Zum Wärmepumpen-Tarif
Ökostrom
Unser Ökostrom besteht zu 100 % aus erneuerbaren Energien. Wir fördern zu fairen Preisen den Ausstieg aus fossilen Brennstoffen – mit Ihrer Hilfe.
Zum Ökostrom-Tarif
Solarlösungen
Mit einer eigenen Photovoltaikanlage können Sie Ihr Zuhause mit selbst erzeugtem Solarstrom versorgen. Gemeinsam finden wir die passende Solarlösung für Ihr Zuhause.
Zu den Solarlösungen
Andere spannende Artikel
iSFP: Vorteile, Kosten & Förderung
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) unterstützt Hausbesitzer:innen dabei, ihre Immobilie sinnvoll energetisch zu modernisieren. Wer ihn nutzt, kann von Förderungen des Bundes profitieren.
Förderung für die Wärmepumpe
Wärmepumpen heizen zukunftsorientiert und werden vom Staat gefördert. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude - kurz BEG - wurde angepasst. Wir informieren Sie über die aktuellen Regelungen – und zeigen, wie Sie die maximale Förderung für sich rausholen können.