Infowelt Energie

Mieterstrom – Auf dem Weg in eine nachhaltige Zukunft

Mit dem Mieterstrommodell können auch Bewohner und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zur Energiewende beitragen. Seit der Gesetzesnovelle des EEG 2023 (Erneuerbare-Energien-Gesetz 2023) ist es für Wohnanlagenbesitzer noch attraktiver geworden, ihren Mietern Mieterstrom anzubieten. Was ist Mieterstrom eigentlich und wie funktioniert der umweltfreundliche Strom im Mehrfamilienhaus?

Was ist Mieterstrom?

Mieterstrom ist in unmittelbarer Umgebung des Mietshauses erzeugter Strom, der den Mietenden im Rahmen eines Mieterstromvertrages zum Verbrauch angeboten wird. Er kann über verschiedene Methoden hergestellt werden, wie zum Beispiel kleine Windanlagen, Blockheizkraftwerke oder Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen. Meist kommen jedoch Photovoltaikanlagen zur Erzeugung von Mieterstrom zum Einsatz, da der produzierte Solarstrom durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz begünstigt wird.

Solaranlage lehnt an Hauswand

Das Besondere am Mieterstrom ist, dass er direkt in das Stromnetz des Hauses fließt und nicht über öffentliche Leitungen ins Hausnetz eingespeist wird. Produziert eine PV-Anlage lokal den Strom für ein ganzes Wohnquartier, wird er auch Quartiersstrom genannt.

Oft ist der Vertragspartner beim Mieterstrom nicht die Hausverwaltung oder die Person, die das Haus besitzt. Da die korrekte Zuordnung der Stromverbräuche zu den Mietparteien und die administrative Abwicklung aufwendig ist, lassen einige Verwaltungen dies über spezialisierte Drittanbieter abwickeln, denen sie die Dachflächen zur Verfügung stellen.

Voraussetzungen für eine PV-Anlage 

Um in einer Wohnanlage geförderten Mieterstrom anbieten zu können, muss das Vorhaben für die Vermietenden wirtschaftlich sein. Das heißt, die Photovoltaik-Anlage muss eine ausreichend große Menge an Strom produzieren können, so dass über den Erlös aus der Stromlieferung an die Hausbewohner:innen auch der zusätzliche Verwaltungsaufwand gedeckt werden kann. 

Oft reicht die Dachfläche nicht aus oder die Dachausrichtung ist nicht optimal. Auch können Abschattungen eine Hürde darstellen. Am besten ist das Dach in Richtung Süden ausgerichtet, aber auch eine Ost-West-Ausrichtung kann ausreichend sein. Je größer die Dachfläche, umso mehr Leistung ist möglich. Laut einer Studie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWi) ist allerdings nur rund ein Fünftel aller Mietshäuser für das Mieterstrommodell geeignet.

 

Beispielrechnung: Auf Satteldächern benötigt man für ein Kilowattpeak Leistung rund zehn Quadratmeter Fläche. Pro Kilowattpeak Leistung erzeugt die Anlage etwa 950 KWh Strom/Jahr.

Ein dreiköpfiger Haushalt verbraucht durchschnittlich 3.600 Kilowattstunden pro Jahr. In einem Haus mit acht Parteien summiert sich der Jahresverbrauch auf 28.800 Kilowattstunden.

Um diese Strommenge zu produzieren, bräuchte man etwa 300 Quadratmeter Dachfläche. Zusätzlich wird Dachfläche als Raum für die Installation und Wartung benötigt.

Grundsätzliche Unterschiede beim Mieterstrom

Geförderter Mieterstrom Andere Mieterstrom-Modelle
nur aus Solaranlagen mit max. 100 kWp

Solaranlage, KWK-Anlagen, BHKW, Kleinwindanlagen möglich

nicht erlaubt ist eine Vertragskopplung mit dem Mietvertrag (spezielle Ausnahmen siehe FAQs)

kein Vertragskopplungsverbot; freie Vertragsgestaltung nach AGB-Recht

Strompreis darf 90 % des im jeweiligen Netz geltenden Grundversorgungstarif nicht überschreiten 

freie Preisgestaltung 

maximale Vertragslaufzeit bei Abschluss: 1 Jahr, danach stillschweigende Verlängerung möglich

freie Vertragsgestaltung 

maximale Kündigungsfrist: 3 Monate

freie Vertragsgestaltung

Rechtliche Grundlagen: § 42a EnWG, §§ 19 Abs. 1 Nr. 3, 21 Abs. 3, 23c EEG 2021 Energiewirtschaftliche und zivilrechtliche Rahmebedingungen

Quelle: Bundesnetzagentur

Warum ist Mieterstrom für Mieter attraktiv?

Da die auf dem eigenen Dach mit Photovoltaik produzierte Energie nicht durch das öffentliche Netz fließt, ist sie günstiger für die Mietparteien. Denn neben Netzentgelten entfallen auch Stromsteuern, netzseitige Umlagen und Konzessionsabgaben. Das sind erhebliche Posten: Mehr als die Hälfte des regulären Strompreises entfällt auf Steuern, Abgaben und Umlagen, etwa ein Viertel auf Netzentgelte. Diese Ersparnis soll sich im Mieterstromtarif widerspiegeln: Er darf maximal 90 Prozent des Grundversorgungstarifs betragen. Als Mieter lohnt es sich trotzdem, das Mieterstromangebot genau unter die Lupe zu nehmen: Es sollte nicht teurer sein als ein günstiger Ökostromtarif.

Solaranlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses

Wenn die PV-Anlage keinen Strom produziert, ist die Stromversorgung über den normalen Netzanschluss gesichert. Außerdem regelt das Mieterstromgesetz, dass die Mieter:innen weiterhin die Wahlfreiheit bei der Wahl ihres Stromanbieters haben. Kosten für den Betrieb der Solaranlage dürfen nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden.

Zusammensetzung der Kosten  

Je mehr Mietparteien mitmachen, desto günstiger wird es. Die Kosten des Mieterstroms setzen sich aus Erzeugungskosten, Kosten für das Messmodell, Wartung und Reparatur der PV-Anlage, den Aufwand des Lieferanten und der Mehrwertsteuer zusammen.  

Die  EEG-Umlage wurde mit der Novelle des EEG 2023 abgeschafft. Dadurch wird der Mieterstrom deutlich günstiger. Und dank technischer Innovationen geht die Tendenz weiter abwärts.

Messmodelle als Herausforderung

Da der eigene Strom aus der Photovoltaikanlage so gut wie nie ausreicht, um den gesamten Bedarf im Haus zu decken, benötigen Mieterstromanbieter detaillierte Messeinrichtungen. Diese ermitteln pro Mietpartei die verbrauchte Strommenge aus der PV-Anlage sowie den verbrauchten Reststrom. Wenn nicht alle Mieter:innen den Mieterstrom beziehen, wird es noch komplizierter. Es gibt drei Messmodelle, um den technischen und gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden.

1. Summenzählermodell

Beim Summenzählermodell gibt es drei Messpunkte:

  • Ein Erzeugungszähler misst die Stromerzeugung an der Solaranlage.

  • Der Zweirichtungszähler erfasst am Übergabepunkt zum öffentlichen Netz die Einspeisung und die Entnahme.

  • Der individuelle Verbrauch jeder Partei wird durch Unterzähler erfasst.

Nachteil: Summenzählermodelle sind nicht genau. Der Verbrauch der Mietparteien wird nicht viertelstundenscharf erfasst, sondern nur in Summe. Auch müssen Mieter:innen, die den Strom aus der Solaranlage nicht nutzen, aus der Bilanz herausgerechnet werden.

2. Doppelte Sammelschiene

Bei einer doppelten Sammelschiene gibt es zwei Versorgungsstränge, die getrennt gemessen werden können:

  • eine Sammelschiene für Personen, die Strom über die Solaranlage beziehen,

  • eine Sammelschiene für Personen, die keinen Strom über die Solaranlage beziehen.

Nachteil: Kommt es zu einem Wechsel bei der Mieterstromversorgung, muss umgebaut werden. Die doppelte Sammelschiene ist daher deutlich aufwendiger und damit teurer als das Summenzählermodell.

3. Intelligente Messsysteme

Intelligente Messsysteme erfassen den Stromverbrauch der Mieter:innen viertelstundengenau und können exakt zuordnen, ob Strom aus der Solaranlage oder aus dem öffentlichen Netz verbraucht wurde.

Nachteil: Intelligente Messmodelle sind deutlich teurer als die herkömmlichen Mengenzähler aus dem Summenzählermodell. Außerdem muss geregelt werden, wie der Strom aus der Solaranlage zugeordnet wird, wenn die Mietparteien mehr Strom verbrauchen, als die Photovoltaikanlage erzeugt.

Auch wenn das Summenzählermodell sich als wirtschaftlichste Option in der Praxis durchgesetzt hat, ist der organisatorische Aufwand erheblich. Oft sind intensive Abstimmungen mit dem Netzbetreiber erforderlich, die zusätzliche Kosten verursachen.  

Für Vermieter:innen kann es daher sinnvoll sein, direkt mit einem Dienstleister zusammenzuarbeiten. Er kümmert sich nicht nur um das Messmodell, sondern auch um andere Melde- und Transparenzpflichten.

Wieso wird Mieterstrom in Zukunft attraktiver für Vermieter?

Ein Angebot solarer Energie vom eigenen Dach steigert die Attraktivität von Immobilien für umweltbewusste Mietparteien. Außerdem erzeugen Mieterstromverträge höhere Erlöse durch den selbst produzierten Strom als bei der Einspeisung des Stroms ins allgemeine Netz.

Durch geringere Herstellungskosten sollten die Preise für Photovoltaikanlagen auf lange Sicht sinken. Gleichzeitig werden die Module effizienter. Das Fraunhofer Institut für Solare Energiesysteme geht davon aus, dass die Erzeugung von Solarstrom aus Dachanlagen mit 30 Kilowatt Leistung bis 2024 weniger als 10 Cent pro Kilowattstunde kosten wird.

Parallel dazu wurde die mengenmäßige Begrenzung der jährlich geförderten Mietstromprojekte aufgehoben. Bisher lag der Deckel bei maximal 500 Megawatt pro Jahr. Selbst wenn sich jetzt also alle Vermieter:innen auf Mieterstromprojekte stürzen würden, ginge keiner bei der Förderung leer aus.

Mieterstromförderung nach 2023 

Auch nach Abschaffung der EEG-Umlage werden Mieterstrommodelle weiterhin gefördert. Laut der EEG-Novelle 2023 soll Deutschland bereits 2030 zu 80 Prozent mit Ökostrom versorgt werden. Dafür wurde das Ausbauziel von 100 auf 200 Gigawatt angehoben. Ein langsamerer Rückgang der Mieterstromförderung ist wahrscheinlich.

Mieterstromzuschlag entlohnt Mehraufwand der Vermietenden

Nachts und in Spitzenzeiten wird der Strombedarf des Mietshauses aus dem regulären Stromnetz gedeckt. Damit man als Mieter:in dafür keinen zweiten Stromvertrag braucht, wurde im Juli 2017 der Mieterstromzuschlag eingeführt. Um diese Förderung zu bekommen, muss der Vermietende sich um die lückenlose Stromversorgung der Mietparteien kümmern.

Frau steht mit Tasse am Fenster

Dadurch entsteht ein höherer Verwaltungsaufwand, so dass sich Mieterstrom erst ab mindestens zehn Wohneinheiten lohnt. Aber dank einer Gesetzesnovelle 2021 darf der Vermieter sich die Arbeit erleichtern. Nun bekommt er den Mieterstromzuschlag auch, wenn er die Photovoltaikanlage nicht mehr selbst betreibt, sondern die Stromlieferung an einen Dritten auslagert (Lieferkettenmodell). Außerdem darf die Solaranlage nun auch in unmittelbarer Nähe des Hauses stehen und muss nicht mehr direkt am Haus befestigt sein (Quartiersansatz).

Wie funktioniert der Mieterstromzuschlag?

Mann und Frau auf dem Sofa mit Laptop

Anbieter von Mieterstromtarifen, die sich um die komplette Energieversorgung der Mietparteien kümmern, bekommen vom Netzanbieter einen Mieterstromzuschlag ausgezahlt. Dafür müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: 

  • die PV-Anlage muss bei der Bundesnetzagentur registriert sein  

  • die maximale Leistung liegt unterhalb von 750 Kilowatt 

  • mindestens 40 Prozent der Gebäudefläche sind für Mietparteien vorgesehen 

Mit dem EEG 2021 wurde der Mieterstromzuschlag angehoben. Seitdem sinkt er wieder – derzeit um 0,4 Cent pro Monat. Seit Mitte 2022 soll das weitere Absinken der Förderung zunächst bis Februar 2023 ausgesetzt werden. Danach ist nur noch eine halbjährliche Verringerung der Sätze geplant.

Die Höhe des Mieterstromzuschlags berechnet sich nach der Leistung der Photovoltaikanlage. Für die ersten 10 kW gibt es die höchste Förderung, die zweite Stufe liegt bei 40 kW.

Fördersätze laut EEG 2021 für neue Anlagen

Bis zu einer Leistung von Cent/kWh
10 kW 3,79
40 kW

3,52

750 kW 2,37

Eine einzelne Anlage darf aktuell maximal 100 kW liefern. Mehrere benachbarte Anlagen dürfen sich jedoch auf 750 kW summieren. Ab 2023 steigt diese Maximalleistung auf 1 Megawatt.

Welche Mieterstrom-Modelle gibt es?

1.   Direkte Vermarktung

Die einfachste Lösung ist der direkte Verkauf des selbst erzeugten Stroms vom Vermietenden an die Mietparteien. Den restlichen Strombedarf decken die Mietparteien über einen zweiten Vertrag mit einem Energieerzeuger. Diese Variante ist zwar bequem für die Vermietenden, dadurch verlieren sie aber den Förderungsanspruch.

2. Vermieter:innen werden zum Energieversorger

Wenn die Vermietenden als Energieversorger auftreten, decken sie den gesamten Strombedarf der Mietparteien. Diese Lösung ist für die Mieter:innen am attraktivsten. Sie stellt aber mehr Aufwand für die Vermietenden dar, weil sie sich um Messstellen und den Vertrag mit dem Energieversorger kümmern müssen. Dafür werden sie mit dem Mieterstromzuschlag belohnt.

Infografik Vermieter:innen werden zu Ernergieversorger

3.    Genossenschafts-Modell 

Clevere Vermietende beteiligen ihre Hausgemeinschaft an den Vorteilen des Mieterstrommodells, indem sie Genossenschaften bilden. Genossenschaften dürfen bis zu 20 Prozent der Umsätze aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen für Mieterstrom erzeugen, ohne ihre Befreiungen für Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Körperschaftssteuer zu verlieren.

Infografik Mieterstrom Contracting

4.    Contracting-Modell 

Seit der Novelle des EEG 2021 können Vermietende die Errichtung und den Betrieb der Photovoltaikanlage sowie den Stromverkauf an einen Partner aus der Energiewirtschaft oder eine Tochtergesellschaft auslagern, ohne ihren Anspruch auf den Mieterstromzuschlag zu verlieren. Allerdings müssen auch die Gewinne mit dem zusätzlichen Vertragspartner geteilt werden.

5.     Pacht-Modell 

Denkbar wäre auch, dass die Mietparteien im Rahmen eines Mieterstromprojektes als Energiegenossenschaft die Anlage gemeinschaftlich pachten. Sie könnten ihren erzeugten Solarstrom dann selbst nutzen oder einspeisen, müssten sich allerdings auch um Wartung, Betrieb und Abrechnung kümmern. Der Mieterstromzuschlag entfällt bei dieser Lösung. 

Welches Mieterstrommodell im konkreten Fall für Ihre Mietergemeinschaft und Ihren Vermieter:in am besten geeignet ist hängt somit von vielen Einflussfaktoren ab, nicht zuletzt davon, wie sehr eine Mietergemeinschaft bereit ist, sich in ein Mieterstromprojekt einzubringen. 

So sieht ein gültiger Mieterstromvertrag aus

Die Mietgemeinschaft hat die freie Wahl, ob sie den Strom vom Vermietenden oder von einem anderen Energieversorger bezieht. Deswegen dürfen Mieterstromverträge nicht Bestandteil des Mietvertrages sein, sondern müssen separat abgeschlossen werden. Wenn eine Mietpartei das Mietverhältnis kündigt, endet automatisch auch der Mieterstromvertrag.

Mann und Frau im Homeoffice

Erhält der Vermietende Mieterstromzuschlag, läuft der Mieterstromvertrag maximal für ein Jahr und darf seit März 2022 nach Ablauf des Jahres jederzeit mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden.  

Der Preis für den Mieterstrom liegt bei maximal 90 Prozent des Grundversorgungstarifs. Bei einer Preiserhöhung besteht ein Sonderkündigungsrecht. Einmal pro Jahr muss der Mieterstromlieferant eine Abrechnung vorlegen, die zeigt, woher der verbrauchte Strom stammt.

Steuerliche Besonderheiten des Mieterstroms für Vermietende

Mit dem EEG 2021 wurde der Mieterstrom von der Gewerbesteuer entkoppelt: Wohnungsunternehmen dürfen nun bis zu zehn Prozent aller Einnahmen aus der Lieferung von selbst produziertem Ökostrom erzielen, ohne dass auch die Mieteinkünfte unter die Gewerbesteuer fallen. Außerdem wurde eine Bagatellgrenze eingeführt: Bis zu fünf Prozent der Einnahmen dürfen auch durch die Lieferung von konventionellem Strom erzieht werden, ohne dass die Gewerbesteuerprivilegien verloren gehen. Umsatzsteuer muss natürlich weiterhin abgeführt werden. Die steuerliche Abschreibung der Photovoltaikanlage verteilt sich linear auf 20 Jahre.

Strommast und Stromkabel im Himmel

Vattenfall Fazit

Mieterstrom-Modelle vereinen Vorteile für Wohngemeinschaft und Verwaltung zu einer Win-Win-Situation: Die Mietparteien profitieren von einem günstigeren Stromtarif als in der Grundversorgung. Die Vermietenden erhalten mehr staatliche Förderungen, als wenn sie den selbst produzierten Strom ins öffentliche Netz einspeisen würden und können zusätzliche Einnahmen erzielen. Es ist zu erwarten, dass durch die nächsten Novellen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes die Nutzung von Strom aus erneuerbaren Energien weiter vereinfacht wird.

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