So rechnen Vermieter:innen die CO2-Abgabe korrekt ab
Die CO2-Abgaben werden zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen aufgeteilt. Aber in welchem Verhältnis? Grundlage ist die Energieeffizienz des Gebäudes: je höher diese ist, desto geringer ist der Kostenanteil für Vermieter:innen. Die Regelung soll Heizkosten transparenter machen und gezielte Anreize für Sanierungen schaffen. Seit 2026 werden die CO2-Abgaben flexibilisiert, wodurch die Kosten voraussichtlich steigen.
Aktualisiert am 14.10.2026
Lesedauer: 12 Minuten
Inhaltsverzeichnis
- Wer muss die CO2-Abgabe bezahlen?
- CO2-Steuer Vermieter:innen: Das gilt aktuell
- CO2-Abgabe Vermieter:innen Tabelle 2026
- CO2-Steuer für Vermieter:in: Beispielrechnung
- CO2-Abgabe: Aktuelle Höhe und Entwicklung
- Wie hoch wird die CO2-Abgabe ab 2027?
- Für Mieter:innen: Heizkostenabrechnung samt CO2-Abgabe prüfen
- Fazit: Kosten kalkulierbar halten, Energieeffizenz verbessern
- Fragen & Antworten zur CO2-Abgabe
Wer muss die CO2-Abgabe bezahlen?
Die CO2-Abgabe fällt seit 2021 auf fossile Brennstoffe wie Gas und Heizöl an. Zunächst haben Mieter:innen die Kosten allein über die Heizkostenabrechnung bezahlt. Seit 2023 werden sie zwischen Mietenden und Vermietenden aufgeteilt. Der Grund: Sie haben direkten Einfluss auf den energetischen Zustand eines Gebäudes und damit auf dessen CO2-Ausstoß. Das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (COKostAufG) soll Anreize schaffen, in Dämmung, moderne Heizsysteme oder andere Sanierungsmaßnahmen zu investieren.
CO2-Steuer Vermieter:innen: Das gilt aktuell
Wie viel CO2-Abgaben Vermietende zahlen müssen, hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab. Je höher der CO2-Ausstoß, desto größer ist der Anteil. Bei unzureichend gedämmten Gebäuden kann dieser bis zu 95 % betragen. Die Kosten selbst entstehen über den Brennstoffpreis und werden in der Nebenkostenabrechnung entsprechend aufgeteilt. Orientierungen bieten dabei Effizienzstandards wie die KfW-Effizienzhäuser, entscheidend für die Einstufung ist der tatsächliche CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche im Abrechnungsjahr.
Wichtig hierfür ist auch die Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden wie Anstalts-, Büro- oder Verwaltungshäuser. Für Gebäude, die überwiegend nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, wird die CO2-Abgabe pauschal je zur Hälfte zwischen Mietende und Vermieter:innen aufgeteilt. Für Wohngebäude gilt hingegen das 10-Stufen-Modell als Grundlage der Kostenverteilung.
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zunächst wird der gesamte CO2-Ausstoß des Gebäudes für das Abrechnungsjahr von der Rechnung des Energieversorgers abgelesen. Dieser hat den Verbrauch in Kilowattstunden bereits mit dem spezifischen Emissionsfaktor des Brennstoffs multipliziert. Im nächsten Schritt wird dieser Gesamtausstoß an CO2 (in Kilogramm) durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes (in Quadratmetern) geteilt. Das Ergebnis ist der spezifische CO2-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr (kg CO2/m2/a).
Im letzten Schritt wird diese Kennzahl in das gesetzliche 10-Stufen-Modell einsortiert. Die Stufe bestimmt exakt, welchen prozentualen Anteil der CO2-Kosten die Vermieter:innenseite und welchen Anteil die Mieter:innenseite zu tragen hat.
Ein Sonderfall sind Wohnungen mit eigener Heizung (zum Beispiel Gasetagenheizung). Hier berechnen Mieter:innen den CO2-Ausstoß selbst und können sich den entsprechenden Anteil von den Vermietende erstatten lassen.
Das 10-Stufen-Modell zur Aufteilung der CO2-Abgabe
kg/m2/a: jährlicher Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in kg CO2-kg/m2/a
Quelle: BMWE
CO2-Steuer für Vermieter:innen: Beispielrechnung
Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und insgesamt 480 m2 Wohnfläche (durchschnittlich 80 m2 pro Einheit) wird mit Erdgas beheizt. Der jährliche Verbrauch liegt bei 96.000 kWh. Multipliziert mit dem Emissionsfaktor für Erdgas (0,20088 kg CO2/kWh) ergibt sich ein CO2-Ausstoß von rund 19.285 kg pro Jahr.
Umgerechnet auf die Wohnfläche entspricht das etwa 40,2 kg CO2 pro m2 und Jahr. Damit fällt das Gebäude in die Stufe 37 bis 42 kgCO2. Das heißt: Vermieter:innen müssen 60 % der CO2-Kosten tragen. Bei einem CO2-Preis von 55 € pro Tonne entstehen Gesamtkosten von rund 1.060 € jährlich. Davon entfallen etwa 636 € auf die Vermieter:innen und rund 424 € auf die Mietende. Bei gleich großen Wohnungen entspricht das etwa 71 € pro Wohnung und Jahr.
CO2-Abgabe: Aktuelle Höhe und Entwicklung
Die CO2-Steuer soll ab 2026 stärker durch den Markt bestimmt sein. Während bei ihrer Einführung 2021 feste Preise galten (25 € pro Tonne im Jahr 2021, 45 € im Jahr 2024 und 55 € im Jahr 2025), ändert sich das System grundlegend: Die Emissionszertifikate im nationalen Emissionshandel werden nicht mehr zu einem festen Preis verkauft, sondern in einem Preiskorridor versteigert. Dieser liegt aktuell zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne CO2. Das macht den CO2-Preis flexibler, er könnte aber dadurch weiter steigen.
Für Vermieter:innen bedeutet das: Die CO2-Kosten werden weniger planbar und tendenziell höher. Besonders bei unsanierten Gebäuden kann sich das deutlich auf die laufenden Kosten auswirken. Das hängt auch vom Brennstoff ab. Entscheidend ist der sogenannte Emissionsfaktor, der angibt, wie viel CO2 bei der Verbrennung von Erdgas oder Heizöl entsteht. Dieser Wert wird in der Brennstoffrechnung ausgewiesen. Auf dieser Grundlage lässt sich der CO2-Ausstoß des gesamten Gebäudes berechnen und anschließend – unter Berücksichtigung des gesetzlichen Stufenmodells – auf die Wohnfläche und die einzelnen Mietparteien umlegen. Wie Sie bei der CO2-Steuer sparen können, erfahren Sie in unserem Glossarbeitrag zur CO2-Steuer.
CO2-Emissionen nach Heizform am Beispiel einer 70 qm großen Wohnung im Mehrfamilienhaus
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|
Durchschnittl. CO2-Emissionen |
CO2-Emissionen |
CO2-Kosten 2025 |
CO2-Kosten 2026 (max. 65 €/t) |
|
Gas |
32 kg/qm |
2,24 Tonnen |
123,20 € |
145,60 € |
|
Öl |
44 kg/qm |
3,08 Tonnen |
169,40 € |
200,20 € |
|
Fernwärme |
30 kg/qm |
2,10 Tonnen |
115,50 € |
136,50 € |
Quelle: BMWE
Wie hoch wird die CO2-Abgabe ab 2027?
Die neue CO2-Bepreisung war ursprünglich für 2027 vorgesehen, wurde aber auf 2028 verschoben. Ab dann soll es keinen festen CO2-Preis mehr geben. Stattdessen wird der CO2-Preis schrittweise in ein marktbasiertes System überführt, in dem sich der Preis frei durch Angebot und Nachfrage bildet. Bis dahin gilt der Preiskorridor von 55 bis 65 €/t CO2.
Für Vermietende bedeutet das künftig schlechter planbare Kosten. Da sich der Anteil nach der Energieeffizienz des Gebäudes richtet, können energetische Verbesserungen helfen, die Belastung zu begrenzen. Technische und bauliche Maßnahmen wie der Austausch veralteter fossiler Heizkessel gegen Wärmepumpen, die Dämmung der Gebäudehülle nach GModG-Standards oder die Integration von Solaranlagen – können dazu beitragen, gebäudebezogene CO2-Emissionen während der Nutzungsphase zu reduzieren. Gleichzeitig können staatliche Förderprogramme dabei helfen, Investitionen abzufedern. Wer hierzu Fragen hat – wir begleiten Sie sicher durch den Förderdschungel.
Mietende sollten die Heizkostenabrechnung samt ausgewiesenem CO2-Kostenanteil prüfen. Bindend sind Angaben zum Brennstoffverbrauch, zum Emissionsfaktor, zum CO2-Ausstoß des Gebäudes sowie zur Einstufung im 10-Stufen-Modell und der festgelegte CO2-Preis (Zertifikatspreis). Fehlen diese Angaben oder sind sie fehlerhaft, ist die Abrechnung angreifbar.
Zusätzlich gelten die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Diese regelt unter anderem, dass Heizkosten überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Macht die Vermieterseite keine oder falsche Angaben zur CO2-Kostenaufteilung, haben Mieter:innen das Recht, den auf sie entfallenden CO2-Kostenanteil um 3 % zu kürzen (§ 7 Abs. 4 COKostAufG). Zudem muss der Vermieteranteil bereits vor der Umlage der Heizkosten abgezogen worden sein.
Unabhängig davon gelten die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Wird nicht überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet, können Mieter:innen den gesamten Heizkostenanteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Mieter:innen können den CO2-Ausstoß selbst grob prüfen: Grundlage ist der Energieverbrauch, der mit dem Emissionsfaktor des Brennstoffs multipliziert und auf die Wohnfläche umgelegt wird. Daraus ergibt sich die Einstufung im Stufenmodell und damit der entsprechende Kostenanteil. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) stellt hierfür auch ein offizielles Rechentool zur Verfügung.
Sonderfall Gastherme: Wenn Mietende ihre Wohnung selbst beheizen, etwa über eine Gasetagenheizung mit eigenem Liefervertrag, sind sie für die Berechnung der CO2-Kosten selbst verantwortlich. Den Anteil, den Vermieter:innen übernehmen müssen, können Mieter:innen auf Grundlage des Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) selbst ermitteln und gegenüber den Vermietenden geltend machen. Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung müssen Mietende in der Regel innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen meist ausgeschlossen.
Fazit: Kosten kalkulierbar halten, Energieeffizenz verbessern
Für Vermieter:innen ist die CO2-Abgabe ein fester Bestandteil der Nebenkostenabrechnung und ein zunehmend wichtigerer Kostenfaktor. Wie hoch der Anteil ausfällt, hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab. Das Zehn-Stufen-Modell des CO2KostAufG macht deutlich: Je höher der CO2-Ausstoß, desto größer die finanzielle Belastung. Gepaart mit steigenden Zertifikatspreisen und den Vorgaben des aktualisierten Gebäudeenergiegesetzes – das im Sommer 2026 zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weiterentwickelt wurde und mehr technologische Flexibilität beim Heizen bringt – steigen die Anforderungen an den Zustand von Immobilien kontinuierlich.
Es lohnt sich für Vermieter:innen, den tatsächlichen CO2-Ausstoß ihrer Gebäude genau zu kennen und durch gezielte Sanierungsschritte zu optimieren. Energetische Modernisierungen, die dem Gebäudeenergiegesetz (GModG) entsprechen, können dazu beitragen, den eigenen Kostenanteil nach dem CO2KostAufG niedriger zu halten als ohne diese Maßnahmen.
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