Diese Regeln der GEG-Reform betreffen bald Nichtwohngebäude
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch Heizungsgesetz genannt, ist seit seiner letzten Reform im Jahr 2023 immer wieder kritisiert worden. Am 10. Juli 2026 wurde daraufhin das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Dieses ersetzt das GEG und tritt in Kraft, sobald es im Bundesgesetzblatt verkündet ist, voraussichtlich im August 2026. Welche Regeln gelten und worauf bei Nichtwohngebäuden zu achten ist, erklärt dieser Artikel.
Zuletzt aktualisiert am: 21.7.2026
Lesedauer: 7 Minuten
Was gilt für Gewerbeimmobilien?
Das GEG umfasst neben Wohngebäuden auch Gewerbeimmobilien und andere Nichtwohngebäude (wie Bildungseinrichtungen, Krankenhäuser, Hotels, Verwaltungsgebäude, Lagerhallen). Das Gesetz regelt nicht den Einsatz von Energie für im Gebäude selbst laufende Produktionsprozesse, sondern nur für das technische Heizen und Kühlen des Gebäudes und die dafür benötigten Gerätschaften. Verantwortlich für die Einhaltung des Gesetzes sind die Eigentümer bzw. durch sie beauftragte Bau- und Verwaltungsfirmen. Auch mit Inkrafttreten des GModG gelten für Gewerbeimmobilien und Nichtwohngebäude verbindliche Anforderungen. Das sind die wichtigsten Punkte des Gesetzes für Nichtwohngebäude, die Eigentümer bzw. Verwaltungen beachten müssen:
Vorgaben für Nichtwohngebäude
Die folgende Grafik zeigt alle Vorgaben, die das GModG für Nichtwohngebäude vorschreibt. Die 10-%-Regel bei größeren Sanierungen einzelner Bauteile bleibt erhalten sowie die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke und von Rohrleitungen. Neu sind die Bio-Treppe sowie die Gebäudeautomation für energetisch schlechte Bestandsgebäude.
Gebäudeautomation
Im GEG sollten bestehende Gebäude und Neubauten mit Wärme- bzw. Kühlanlagen, die mehr als 290 kW Leistung haben, eine automatisierte Überwachung und Steuerung des Energieverbrauchs einbauen. Diese Schwelle wurde durch das GModG für Nichtwohngebäude auf 70 kW gesenkt, bestehende Anlagen müssen bis Ende 2029 nachgerüstet werden.
Bilanzierung und Nachweis
Eigentümer müssen einen Energieausweis erstellen. Dafür musste der Energiebedarf ursprünglich nach Norm DIN V 18599 berechnet werden. Sechs Monate nach Inkrafttreten des GModG wird diese Norm allerdings auf die Richtlinie DIN/TS 18599:2025-10 aktualisiert. Der Energieausweis wird für Nichtwohngebäude künftig nur noch als Bedarfsausweis in den Effizienzklassen A bis G ausgestellt.
Gut zu wissen: Die DIN V 18599 berechnet den energetischen Gesamtzustand eines Gebäudes, indem sie alle Faktoren von der Gebäudehülle bis zu Heizungs-, Kühlungs- und Beleuchtungsanlagen in einer gemeinsamen Bilanz zusammenführt. Das Verfahren unterteilt Gebäude in unterschiedliche Zonen, um den spezifischen Energiebedarf für verschiedene Nutzungen (z. B. Büro, Lager oder Wohnraum) präzise zu erfassen.
Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Daches
Bislang ungedämmte Geschossdecken zu beheizten Räumen müssen so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient max. 0,24 W/m²K beträgt. Dies entfällt nur, wenn das Dach ausreichend gedämmt ist. Die Pflicht gilt unabhängig von laufenden Sanierungen seit 2015.
Dämmung von Rohrleitungs‑ und Verteilsystemen
Rohrleitungen und Armaturen von Warmwasser‑ und Heizungsanlagen, die durch unbeheizte Räume führen, müssen gedämmt werden. Eigentümer müssen Heizungsanlagen regelmäßig überprüfen und optimieren.
Die 65-%-Regel war eine der umstrittensten Anforderungen im bestehenden Gesetz. Sie sollte ursprünglich zum 1. Juli 2026 in Kraft treten und sah vor, dass eingebaute Heizungen mit 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden sollten. Das Gebäudemodernisierungsgesetz streicht diese, sodass neue Gas- und Ölheizungen grundsätzlich wieder erlaubt sind. Im Gegenzug müssen diese mit einem Anteil klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden, der 2029 bei 10 % beginnt und bis 2045 auf 100 % steigt. Klimaneutrale Brennstoffe können beispielsweise Öl aus Biomasse, Wasserstoff oder E-Fuels sein. Dieses stufenweise Vorgehen wird als „Bio-Treppe“ bezeichnet.
Zusätzlich sollen Lieferanten von Öl und Gas eine Quote für Heizstoffe erfüllen, also z. B. Gas oder Öl aus erneuerbaren Quellen beimischen. Die Details dazu regelt ein gesondertes Gesetz, das bis zum 1. Dezember 2026 vorgelegt werden soll. Bundestag und Bundesrat haben das GModG am 10. Juli verabschiedet, mit Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt tritt es in Kraft, voraussichtlich ab August 2026.
Fristen des Gebäudemodernisierungsgesetzes
Das GEG sah eine Reihe von Fristen vor, von denen einige bereits in Kraft getreten sind. Der Bundestag hatte am 21. Mai 2026 beschlossen, die 65-%-EE-Pflicht vom 1. Juli auf den 1. November 2026 zu verschieben. Diese Verschiebung galt zunächst für Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern und sollte die Zeit bis zur Einführung des GModG überbrücken. Da das GModG voraussichtlich schon im August 2026 in Kraft tritt und die 65-%-Regel abschafft, wird dieser Termin praktisch überholt.
Alte Fristen GEG:
Bis 1.1.2024 – 65-%-EE-Pflicht in ausgewiesenen Neubaugebieten (wird durch GModG ersetzt)
Bis 31.12.2024 – Gebäudeautomationspflicht für Nichtwohngebäude (durch GModG auf Ende 2029 verschoben)
Ab 1.11.2026 – Kein Einbau von klassischen Gas- und Ölheizungen in Großstädten (> 100.000 Einwohner), sofern kein Wärmeplan vorliegt (wird durch GModG ersetzt)
Ab 30.6.2028 – Kein Einbau von klassischen Gas- und Ölheizungen in Kommunen (< 100.000 Einwohner), sofern kein Wärmeplan vorliegt (wird durch GModG ersetzt)
Neue Fristen des GModG:
Nach Verkündung (voraussichtlich August 2026) – Die 65-%-EE-Pflicht entfällt, Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig
Ab 21.7.2026 – Neue Förderbedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Ab 2028 – Geplanter Start der „Grüngas-/Grünheizölquote“ für Brennstofflieferanten
Ab 2029 – Bio-Treppe für neu eingebaute fossile Heizung: 10 %, danach 15 % (ab 2030), 30 % (ab 2035), 60 % (ab 2040)
Ab 2045 – Brennstoffe für Heizungen müssen vollständig klimaneutral sein
Angepasste Regeln für Hamburg, Thüringen, Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein
Anstelle des bundesweit geltenden GEG haben einige Bundesländer besonders ehrgeizige Regeln zum Klimaschutz, die Unternehmen bereits heute zum Handeln verpflichten. Diese Regeln ergänzen das GEG vor allem im Bereich von Bestandsgebäuden. Die bundesweite 65-%-Regel entfällt mit dem GModG. In diesen Ländern gelten aber weiterhin eigene, teils strengere Vorgaben.
Hamburg
Das Hamburger Klimaschutzgesetz legt fest, dass bereits jetzt neue Heizsysteme mit mindestens 15 % erneuerbaren Energien betrieben werden müssen – eine Option dafür ist ein Erdgas-Tarif mit Biomethangasbeimischung. Zusätzlich gilt eine PV-Pflicht: Es müssen mindestens 30 % der Dachfläche mit Solarpaneelen belegt sein. Das gilt seit Januar 2023 für Neubauten und seit Januar 2024 auch bei wesentlichen Dachumbauten im Bestand.
Schleswig-Holstein
Das landeseigene Energiewende- und Klimaschutzgesetz (EWKG) legt ebenfalls fest, dass mindestens 15 % des jährlichen Wärmeenergiebedarfs durch erneuerbare Energieträger, Strom oder unvermeidbare Abwärme zu decken sind. Dies gilt für den Austausch von Heizungen für Gebäude, die vor Januar 2009 errichtet worden sind. Zusätzlich gilt eine Solaranlagen-Pflicht bei Neubauten und Sanierungen von Dachflächen.
Thüringen
Das Thüringer Klimagesetz (ThürKlimaG) legt unter anderem fest, dass Gebäude ab 2030 nach genehmigungspflichtigen Umbauten ihren Gesamtenergiebedarf mindestens zu 25 % aus erneuerbaren Energien decken müssen. Bei einer Förderung aus Landesmitteln müssen es sogar 50 % sein.
Baden-Württemberg
Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG) legt fest, dass nach einem Heizungstausch in Bestandsgebäuden, die vor 2009 gebaut wurden, mindestens 15 % Wärme aus erneuerbaren Energien genutzt werden muss. Spätestens 18 Monate nach dem Heizungstausch muss die Versorgung bei der zuständigen Behörde nachgewiesen werden.
Gut zu wissen: Trotz der Abschwächung der Vorgaben innerhalb des GModG auf Bundesebene gelten in Hamburg, Schleswig-Holstein, Baden-Württemberg und Thüringen nach aktuellem Stand weiterhin strengere Anforderungen für Neubauten und Sanierungen.
Ihr Unternehmen, unser Biogas
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Erdgas mit 15 % Biomethananteil
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Betriebliche Emissionen senken
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Erfüllt gesetzliche Anforderungen zum Heizungstausch
Wann gilt eine Sanierungspflicht?
Eine pauschale Pflicht zur energetischen Sanierung von Gewerbeimmobilien besteht in Deutschland nicht. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz kommen aber erstmals verbindliche Mindeststandards für die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude. Sie setzen eine Vorgabe der EU-Gebäuderichtlinie EPBD um. Konkret darf der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-fache und ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache des Referenzgebäudewertes betragen. Betroffen sind zunächst die rund 16 % der energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude, ab 2033 dann 26 %. Als erfüllt gilt die Pflicht unter anderem bei einem Baujahr ab 1996 oder wenn das Gebäude überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme beheizt wird.
Was ist der Jahres-Primärenergiebedarf?
Beim Jahres-Primärenergiebedarf handelt es sich um den rechnerischen Energiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und fest eingebaute Beleuchtung.
Was ist der Referenzgebäudewert?
Der Referenzgebäudewert beschreibt, wie viel Energie ein vergleichbares, effizient ausgestattetes Gebäude benötigen würde.
Nachweispflichten ändern sich
Für Nichtwohngebäude oder gemischt genutzte Gebäude ist nur noch der Bedarfsausweis zulässig, der den rechnerischen Energiebedarf und nicht den tatsächlichen Verbrauch abbildet. Nichtwohngebäude erhalten darüber hinaus erstmals Energieeffizienzklassen auf einer Skala von A bis G, welche bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung innerhalb des Energieausweises vorliegen müssen. Diese Regeln greifen sechs Monate nach Verkündung des neuen Gesetzes. Für Eigentümer und Verwaltungen lohnt es sich deshalb, den energetischen Zustand ihrer Gebäude frühzeitig zu erfassen und Sanierungsbedarf rechtzeitig einzuplanen.
Welche Möglichkeiten haben Immobilieneigentümer zur Erfüllung der Pflichten und Quoten?
Im GEG werden mehrere Optionen genannt, wie Immobilieneigentümer die Pflicht für erneuerbare Energien erfüllen können. Mit dem GModG wird dieser Rahmen technologieoffener. Eigentümer von Nichtwohngebäuden sind besonders flexibel in der Auswahl und Kombination von Technologien, wie die Gebäude effizient beheizt, gekühlt und betrieben werden können.
Optionen für die Wärmeversorgung
Die folgende Grafik zeigt alle Optionen, die es derzeit für eine gesetzeskonforme Wärmeversorgung gibt, darunter elektrische Wärmepumpen, Versorgung durch das Fernwärmenetz, Stromdirektheizungen (betrieben mit eigener PV-Anlage oder durch erneuerbare Energien aus dem Netz), Solarthermie (von eigener Dachanlage), Gas aus Biomasse oder Wasserstoff.
Anschluss an ein Fernwärmenetz
Die Anbindung an ein vorhandenes (Fern-)Wärmenetz, das Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme entsprechend den Vorgaben der Bio-Treppe liefern kann, erfüllt die Anforderungen.
Einbau Elektrischer Wärmepumpen
Elektrisch betriebene Wärmepumpen, die den Wärmebedarf vollständig abdecken, erfüllen automatisch die Vorgaben.
Stromdirektheizung
Für sehr gut gedämmte Gebäude können Stromdirektheizungen eingesetzt werden. Bei Neubauten ist dafür mindestens der Effizienzhaus‑55‑Standard erforderlich.
Solarthermie (Hybrid-)Heizung
Eine solarthermische Anlage nutzt die Sonne, um Wasser direkt aufzuheizen. Sie kann in Kombination mit einem anderen Heizsystem genutzt werden, um die vorgeschriebenen Anteile erneuerbarer Energien zu erreichen.
Wasserstoff‑Heizung
Heizungen, die so angelegt sind, dass sie Wasserstoff verbrennen können, erfüllen die Vorgaben auch, wenn sie in der Übergangszeit mit Erdgas betrieben werden und schrittweise steigende Anteile an Wasserstoff nutzen.
Heizen mit Gas oder Öl aus Biomasse
Heizungen, die flüssige oder gasförmige Biomasse entsprechend der vorgeschriebenen Quoten der Bio-Treppe nutzen, erfüllen die Vorgaben.
Gut zu wissen: Bedenken Sie beim Einbau neuer Gas- oder Ölheizungen, dass fossile Brennstoffe durch steigende CO2-Preise und die Beimischungspflichten der Bio-Treppe langfristig teurer werden.
Vorteile für Unternehmen
Das Gebäudeenergiegesetz und das Gebäudemodernisierungsgesetz stellen viele organisatorische und finanzielle Anforderungen an Unternehmen, die eigene Gewerbeimmobilien betreiben oder vermieten. Trotzdem schaffen sie eine transparente Grundlage, um deutsche Unternehmen in Zeiten schwankender und stetig steigender Energiepreise auf die Zukunft vorzubereiten, Abhängigkeiten zu verringern und langfristig Kosten und CO2-Emissionen einzusparen. Diese Vorteile bringt es Unternehmen, ihre Gebäude gesetzeskonform zu bauen oder zu sanieren:
Planungssicherheit und Energieeffizienz
Die Vorgaben schaffen Transparenz über die energetische Effizienz von Gewerbeimmobilien. Ein energetisch optimiertes Gebäude senkt langfristig Betriebskosten und steigert die Wettbewerbsfähigkeit.
Bilanzierung und Nachhaltigkeitsreporting
Ein gesetzeskonform gebautes oder saniertes Gebäude liefert exakte Daten für ESG‑Berichte und Taxonomie‑Nachweise. Durch ein gutes Reporting können sich die Finanzierungskonditionen für zukünftige Projekte verbessern.
Wertstabilität der Immobilie
Energieeffiziente Gewerbeimmobilien erzielen höhere Marktpreise und Mietpreise. Ineffiziente Heizsysteme oder fehlende Dämmung können dagegen zu Wertverlusten führen.
Mitarbeiterkomfort und Reputation
Ein nachhaltiges Gebäude mit guter Gebäudeautomation bietet ein besseres Raumklima und steigert das Wohlbefinden der Mitarbeitenden. Außerdem zeigen Unternehmen damit gesellschaftliche Verantwortung.
Förderfähigkeit
Zahlreiche Förderprogramme belohnen energetische Modernisierungen. Für Investitionen in Energieeffizienz gibt es staatliche Zuschüsse und vergünstigte Kredite.
Förderungen für Unternehmen
Der Staat unterstützt im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowohl Neubauten als auch umfassende energieeffiziente Sanierungen von Nichtwohngebäuden sowie Einzelmaßnahmen wie die Anschaffung von Wärmepumpen. Mit dem GModG wurden die BEG-Förderbedingungen novelliert. Die neuen Konditionen gelten seit dem 21. Juli 2026. Heizungen wie Wärmepumpen werden weiter gefördert, die Fördermittel wurden jedoch reduziert. Die Beantragung von Zuschüssen und vergünstigten Krediten findet in den meisten Fällen direkt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) statt. Bei Nichtwohngebäuden werden die förderfähigen Kosten nach Quadratmeterzahl begrenzt.
Es gibt unter anderem folgende Förderprogramme für Nichtwohngebäude:
Zuschuss Nr. 522 – Heizungsförderung für Unternehmen:
Bezuschusst bis zu 35 % der Kosten bei Kauf und Einbau einer klimafreundlichen Heizung.
Kredit Nr. 263 – Sanierungskredit:
Für die Sanierung zum Effizienzgebäude. Es kann zwischen 5 % und 35 % Tilgungszuschuss geben.
Kredit Nr. 299 und 596 – Klimafreundlicher Neubau:
Für Neubau und Erstkauf energieeffizienter Nichtwohngebäude mit langen Laufzeiten und Zinsbindung.
Kredit Nr. 523 – Ergänzungskredit Einzelmaßnahmen:
Zusätzlich zu bereits erteilten Zuschussförderungen für Einzelmaßnahmen der energetischen Sanierung.
Weitere Kredite und Zuschüsse finden Sie auf der Seite der KfW.
Zudem bieten einige Länder und Kommunen zusätzliche Förderprogramme, zum Beispiel für Solaranlagen, Wärmepumpen, die Erstellung von Sanierungsfahrplänen oder den Einbau von Energiemanagementsystemen an. Unternehmen sollten sich bei ihrer Landesförderbank über aktuelle Programme informieren.
Fazit: GModG bringt Entschleunigung für Unternehmen
Das GModG entschleunigt den Zeitplan des GEG, vereinfacht bestimmte Vorgaben und verschärft andere. Gleichzeitig bietet es einen verbindlichen Fahrplan für die Wärmeversorgung der kommenden Jahre. Das Gesetz und die dazugehörigen Förderprogramme unterstützen Unternehmen dabei, in emissionsärmere Heiztechnologien zu investieren und die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen schrittweise zu reduzieren.
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