Pflichten von Unternehmen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch Heizungsgesetz genannt, ist seit seiner letzten Reform 2023 immer wieder kritisiert worden. Aktuell wird an einer weiteren Reform gearbeitet, die als Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ab dem Sommer 2026 in Kraft treten soll. Dieser Artikel zeigt welche Regeln seit 2024 gelten und worauf bei Nichtwohngebäuden bisher geachtet werden muss.
Gilt das GEG auch für Gewerbeimmobilien?
Das GEG umfasst neben Wohngebäuden auch Gewerbeimmobilien und andere Nichtwohngebäude (wie Bildungseinrichtungen, Krankenhäuser, Hotels, Verwaltungsgebäude, Lagerhallen). Das Gesetz regelt nicht den Einsatz von Energie für im Gebäude selbst laufende Produktionsprozesse, sondern nur für das technische Heizen und Kühlen des Gebäudes und die dafür benötigten Gerätschaften. Verantwortlich für die Einhaltung des Gesetzes sind die Eigentümer:innen bzw. durch sie beauftragte Bau- und Verwaltungsfirmen.
Das sind die wichtigsten Punkte des Gesetzes für Nichtwohngebäude, die Eigentümer bzw. Verwaltungen beachten müssen:
Bilanzierung und Nachweis
Eigentümer müssen einen Energieausweis erstellen. Dazu muss der Energiebedarf nach Norm DIN V 18599 berechnet werden.
Gut zu wissen: Die DIN V 18599 berechnet den energetischen Gesamtzustand eines Gebäudes, indem sie alle Faktoren von der Gebäudehülle bis zu Heizungs-, Kühlungs- und Beleuchtungsanlagen in einer gemeinsamen Bilanz zusammenführt. Das Verfahren unterteilt Gebäude in unterschiedliche Zonen, um den spezifischen Energiebedarf für verschiedene Nutzungen (z. B. Büro, Lager oder Wohnraum) präzise zu erfassen.
Gebäudeautomation
Für bestehende Gebäude und Neubauten mit Wärme- bzw. Kühlanlagen, die mehr als 290 kW Leistung haben, muss eine automatisierte Überwachung und Steuerung des Energieverbrauchs eingebaut werden.
Heizungstausch (65 % EE-Regel)
Für den Einbau neuer und den Austausch vorhandener Heizungsanlagen gilt, dass sie zu 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden müssen. Also entweder mit Strom aus erneuerbaren Quellen wie Wind und Solar – oder mit Gas aus Biomasse bzw. grünem Wasserstoff. Dies betrifft seit 2024 Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude und andere Neubauten greift diese Pflicht erst nach Abschluss der kommunalen Wärmeplanung, spätestens jedoch Mitte 2028. Bis dahin eingebaute Heizungen mit fossilem Brennstoff müssen dann schrittweise mit steigenden Anteilen an Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden.
Grüngasquote soll 65-%-Regel ersetzen
Die 65-%-Regel war eine der umstrittensten Anforderungen im bestehenden Gesetz. Laut Entwurf der geplanten Reform vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vom 24. Februar 2026 soll sie durch eine Grüngasquote von anfangs 10 % ersetzt werden. Das bedeutet, dass neue Gas- und Ölheizungen grundsätzlich wieder erlaubt wären, wenn dem Brennstoff mindestens 10 % Gas oder Öl aus erneuerbaren bzw. CO2-neutralen Quellen beigemischt wird. Das können Gas oder Öl aus Biomasse sein, Wasserstoff oder E-Fuels.
Aktuelle Fristen des GEG
Im alten GEG gab es eine Reihe von Fristen, die bereits zum Teil in Kraft getreten waren. Der neue Vorschlag verwirft diese und sieht vor, dass die Grüngas‑/Grünölquote ab 2029 mit mindestens 10 % Anteil startet und bis 2040 in mehreren Stufen ansteigt.
Fristen (voraussichtlich nur noch gültig bis Sommer 2026):
Bis 01.01.2024 – 65‑%-EE‑Pflicht in ausgewiesenen Neubaugebieten
Bis 31.12.2024 – Gebäudeautomationspflicht für Nichtwohngebäude
Ab 30.06.2026 – Kein Einbau von klassischen Gas- und Ölheizungen in Großstädten (> 100.000 Einwohner), sofern kein Wärmeplan vorliegt.
Ab 30.06.2028 – Kein Einbau von klassischen Gas- und Ölheizungen in Kommunen (< 100.000 Einwohner), sofern kein Wärmeplan vorliegt.
Ab 01.01.2029 – 15-%-EE-Pflicht für Gas- und Ölheizungen, die vor Inkrafttreten des GEG eingebaut wurden
Ab 01.01.2035 – 30-%-EE-Pflicht für Gas- und Ölheizungen, die vor Inkrafttreten des GEG eingebaut wurden
Ab 01.01.2040 – 60-%-EE-Pflicht für Gas- und Ölheizungen, die vor Inkrafttreten des GEG eingebaut wurden
Ab 31.12.2044 – Keine Heiz- und Kühlanlagen mit fossilen Energien
GEG Vorgaben Nichtwohngebäude
Die folgende Grafik zeigt alle Vorgaben, die das GEG für Nichtwohngebäude vorschreibt, dazu gehören die 10-%-Regel bei Sanierung, Dämmung von Dach, Obergeschoss und Rohrleitungen, Automation der Wärmesteuerung über Sensoren, den Heizungsaustausch mit der EE-Regel (65 % der Energie muss aus erneuerbaren Energien stammen) sowie das Ausstellen eines Energieausweises für Gebäude.
Angepasste Regeln für Hamburg, Thüringen, Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein
Anstelle des bundesweit geltenden GEG haben einige Bundesländer besonders ehrgeizige Regeln zum Klimaschutz, die Unternehmen bereits heute zum Handeln verpflichten. Diese Regeln ergänzen das GEG vor allem im Bereich von Bestandsgebäuden. Für Neubauten gilt auch in diesen Bundesländern die 65-%-Regel.
Hamburg
Das Hamburger Klimaschutzgesetz legt fest, dass bereits jetzt neue Heizsysteme mit mindestens 15 % erneuerbaren Energien betrieben werden müssen - eine Option dafür ist ein Erdgas-Tarif mit Biomethangasbeimischung. Zusätzlich gilt eine PV-Pflicht: Es müssen mindestens 30 % der Dachfläche mit Solarpaneelen belegt sein. Das gilt seit Januar 2023 für Neubauten und seit Januar 2024 auch bei wesentlichen Dachumbauten im Bestand.
Schleswig-Holstein
Das landeseigene Energiewende- und Klimaschutzgesetz (EWKG) legt ebenfalls fest, dass mindestens 15 % des jährlichen Wärmeenergiebedarfs durch erneuerbare Energieträger, Strom oder unvermeidbare Abwärme zu decken sind. Dies gilt für den Austausch von Heizungen für Gebäude, die vor Januar 2009 errichtet worden sind. Zusätzlich gilt eine Solaranlagen-Pflicht bei Neubauten und Sanierungen von Dachflächen.
Thüringen
Das Thüringer Klimagesetz (ThürKlimaG) legt unter anderem fest, dass Gebäude ab 2030 nach genehmigungspflichtigen Umbauten ihren Gesamtenergiebedarfs mindestens zu 25 % aus erneuerbaren Energien decken müssen. Bei einer Förderung aus Landesmitteln müssen es sogar 50 % sein.
Baden-Württemberg
Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG) legt fest, dass nach einem Heizungstausch in Bestandsgebäuden, die vor 2009 gebaut wurden, mindestens 15 % Wärme aus erneuerbaren Energien genutzt werden muss. Spätestens 18 Monate nach dem Heizungstausch muss die Versorgung bei der zuständigen Behörde nachgewiesen werden.
Gut zu wissen: Wenn die Bundesregierung die geplante Abschwächung der Vorgaben innerhalb des GMG vollständig umsetzt, gelten in Hamburg, Schleswig-Holstein, Baden-Württemberg und Thüringen nach aktuellem Stand weiterhin strengere Anforderungen für Neubauten und Sanierungen als bundesweit.
Ihr Unternehmen, unser Biogas
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Erdgas mit 15 % Biomethananteil
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Betriebliche Emissionen senken
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Erfüllt Anforderungen nach Gebäude-Energie-Gesetz (GEG)
Gibt es eine Sanierungspflicht?
Eine pauschale Pflicht zur energetischen Sanierung von Gewerbeimmobilien besteht in Deutschland nicht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält jedoch mehrere anlassunabhängige Nachrüstpflichten. Diese gelten unabhängig davon, ob ohnehin eine Sanierung geplant ist. Dazu zählen insbesondere die Pflicht zur Automation der Energiemessung und ‑steuerung in größeren Nichtwohngebäuden, Vorgaben zur Dämmung bestimmter Leitungen sowie Anforderungen an die Effizienz von Heizungsanlagen.
Darüber hinaus greifen Anforderungen immer dann, wenn größere Baumaßnahmen durchgeführt werden. Maßgeblich ist hierbei die sogenannte 10‑%-Regel: Werden mehr als 10 % eines Bauteils eines Gebäudes erneuert – zum Beispiel Fassade, Dach oder Fenster – müssen die betroffenen Bauteile nach der Sanierung die aktuellen energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen, etwa die dort festgelegten U‑Werte für den Baubestand.
Nachrüstpflichten im Detail:
Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Daches
Bislang ungedämmte Geschossdecken zu beheizten Räumen müssen so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient max. 0,24 W/m²K beträgt. Dies entfällt nur, wenn das Dach ausreichend gedämmt ist. Die Pflicht gilt unabhängig von laufenden Sanierungen seit 2015.
Dämmung von Rohrleitungs‑ und Verteilsystemen
Rohrleitungen und Armaturen von Warmwasser‑ und Heizungsanlagen, die durch unbeheizte Räume führen, müssen gedämmt werden. Eigentümer müssen Heizungsanlagen regelmäßig überprüfen und optimieren.
Welche Möglichkeiten haben Immobilieneigentümer zur Erfüllung der EE-Pflicht?
Im GEG werden mehrere Optionen genannt, wie Immobilieneigentümer die Pflicht für erneuerbare Energien erfüllen können. Eigentümer von Nichtwohngebäuden sind besonders flexibel in der Auswahl und Kombination von Technologien, wie die Gebäude effizient beheizt, gekühlt und betrieben werden können.
Optionen für die Wärmeversorgung
Die folgende Grafik zeigt alle Optionen, die es derzeit für eine GEG-konforme Wärmeversorgung gibt, darunter elektrische Wärmepumpen, Versorgung durch das Fernwärmenetz, Stromdirektheizungen (betrieben mit eigener PV-Anlage oder durch erneuerbare Energien aus dem Netz), Solarthermie (von eigener Dachanlage), Gas aus Biomasse oder Wasserstoff.
Anschluss an ein Fernwärmenetz
Die Anbindung an ein vorhandenes (Fern-)Wärmenetz, das Wärme aus mindestens 65 % erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme liefert, oder innerhalb von zehn Jahren liefern kann.
Einbau Elektrischer Wärmepumpen
Elektrisch betriebene Wärmepumpen, die den Wärmebedarf vollständig abdecken, erfüllen automatisch die EE‑Vorgabe.
Stromdirektheizung
Für sehr gut gedämmte Gebäude können Stromdirektheizungen eingesetzt werden. Bei Neubauten ist dafür mindestens der Effizienzhaus‑55‑Standard erforderlich.
Solarthermie (Hybrid-)Heizung
Eine solarthermische Anlage nutzt die Sonne, um Wasser direkt aufzuheizen. Sie kann in Kombination mit einem anderen Heizsystem genutzt werden, um den EE-Anteil zu erreichen.
Heizen mit Gas oder Öl aus Biomasse
Heizungen, die mindestens 65 % nachhaltige flüssige oder gasförmige Biomasse nutzen, z. B. Methan, erfüllen die Vorgaben.
Wasserstoff‑Heizung
Heizungen, die so angelegt sind, dass sie Wasserstoff verbrennen können, erfüllen die Vorgaben auch, wenn sie in der Übergangszeit mit Erdgas betrieben werden und schrittweise steigende Anteile an Wasserstoff nutzen.
Gut zu wissen: Da im geplanten GMG die bisherige 65‑%-EE‑Pflicht abgeschafft werden soll, könnten neue Gas‑ oder Ölheizungen eingebaut werden. Sofern diese die 10 % Grüngas- und Grünölquoten einhalten, müssen also mindestens 10 % Gas oder Öl aus erneuerbaren Quellen beigemischt werden. Beim Einbau neuer Gas- oder Ölheizungen, sollte allerdings bedacht werden, dass fossile Brennstoffe u. a. durch steigende CO2-Preise langfristig teurer werden. Gas und Öl aus vollständig emissionsfreier Produktion oder aus rein biologischen Quellen sind ebenfalls absehbar kostenintensiver, da nur begrenzt verfügbar.
Warum ist das GEG wichtig? Vorteile für Unternehmen
Das Gebäudeenergiegesetz stellt viele organisatorische und finanzielle Anforderungen an Unternehmen, die eigene Gewerbeimmobilien betreiben oder vermieten. Trotzdem schafft es eine transparente Grundlage, um deutsche Unternehmen in Zeiten schwankender und stetig steigender Energiepreise auf die Zukunft vorzubereiten, Abhängigkeiten zu verringern und langfristig Kosten und CO2-Emissionen einzusparen.
Diese Vorteile bringt es Unternehmen, ihre Gebäude nach GEG-Vorgaben zu bauen oder zu sanieren:
Planungssicherheit und Energieeffizienz
Die Vorgaben schaffen Transparenz über die energetische Effizienz von Gewerbeimmobilien. Ein energetisch optimiertes Gebäude senkt langfristig Betriebskosten und steigert die Wettbewerbsfähigkeit.
Bilanzierung und Nachhaltigkeitsreporting
Ein nach GEG gebautes oder saniertes Gebäude liefert exakte Daten für ESG‑Berichte und Taxonomie‑Nachweise. Durch ein gutes Reporting können sich die Finanzierungskonditionen für zukünftige Projekte verbessern.
Wertstabilität der Immobilie
Energieeffiziente Gewerbeimmobilien erzielen höhere Marktpreise und Mietpreise. Ineffiziente Heizsysteme oder fehlende Dämmung können dagegen zu Wertverlusten führen.
Mitarbeiterkomfort und Reputation
Ein nachhaltiges Gebäude mit guter Gebäudeautomation bietet ein besseres Raumklima und steigert das Wohlbefinden der Mitarbeitenden. Außerdem zeigen Unternehmen damit gesellschaftliche Verantwortung.
Förderfähigkeit
Zahlreiche Förderprogramme belohnen energetische Modernisierungen. Für Investitionen in Energieeffizienz gibt es staatliche Zuschüsse und vergünstigte Kredite.
Förderungen für Unternehmen
Der Staat unterstützt im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowohl Neubauten als auch umfassende energieeffiziente Sanierungen von Nichtwohngebäuden sowie Einzelmaßnahmen wie die Anschaffung von Wärmepumpen.
Die Beantragung von Zuschüssen und vergünstigten Krediten findet in den meisten Fällen direkt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) statt. Bei Nichtwohngebäuden werden die förderfähigen Kosten nach Quadratmeterzahl begrenzt.
Es gibt unter anderem folgende Förderprogramme für Nichtwohngebäude:
Zuschuss Nr. 522 – Heizungsförderung für Unternehmen:
Bezuschusst bis zu 35 % der Kosten bei Kauf und Einbau einer klimafreundlichen Heizung.
Kredit Nr. 263 – Sanierungskredit:
Für die Sanierung zum Effizienzgebäude. Es kann zwischen 5 % und 35 % Tilgungszuschuss geben.
Kredit Nr. 299 und 596 – Klimafreundlicher Neubau:
Für Neubau und Erstkauf energieeffizienter Nichtwohngebäude mit langen Laufzeiten und Zinsbindung.
Kredit Nr. 523 – Ergänzungskredit Einzelmaßnahmen:
Zusätzlich zu bereits erteilten Zuschussförderungen für Einzelmaßnahmen der energetischen Sanierung.
Weitere Kredite und Zuschüsse finden Sie auf der Seite der KfW.
Zudem bieten einige Länder und Kommunen zusätzliche Förderprogramme, zum Beispiel für Solaranlagen, Wärmepumpen, die Erstellung von Sanierungsfahrplänen oder den Einbau von Energiemanagementsystemen an. Unternehmen sollten sich bei ihrer Landesförderbank über aktuelle Programme informieren.
Mögliche Änderungen ab Sommer 2026
Durch die geplante Novellierung zum GMG könnten Förderprogramme angepasst werden. Das Eckpunktepapier sieht vor, dass die Förderung stärker technologieoffen gestaltet und mit den neuen Quotenregelungen verzahnt wird.
Fazit: Emissionen reduzieren mit staatlicher Unterstützung
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt hohe Ansprüche an Unternehmen mit eigenen Immobilien, deren Umsetzung größere Investitionen erfordern. Gleichzeitig zeigt es mit transparenten Vorgaben auf, wie sich Unternehmen auf die Herausforderungen der kommenden Jahre vorbereiten können. Steigende Preise für fossile Energien, globale Krisen und der Klimawandel machen vorausschauendes Handeln und eine Wirtschaft notwendig, die weniger abhängig von externen Energiequellen ist. Das GEG und die dazugehörigen Förderprogramme bieten Unternehmen deshalb Anreize für Investitionen in Technologien, die Heizen und Kühlen ohne fossile Brennstoffträger ermöglichen.
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